Mutui, a tasso fissso, variabile o misto?

Il mutuo è un contratto di prestito mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro soggetto (mutuatario) una somma di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire.
Di solito le famiglie accendono un mutuo quando acquistano un’abitazione. I mutui vengono concessi anche per altri scopi, come la ristrutturazione di un immobile oppure l'acquisto di seconde case. Le imprese ricorrono ai mutui per fare investimenti.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario. Il mutuo è naturalmente a titolo oneroso: chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi. La misura degli interessi è determinata dalle parti. Esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari, pena la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale.
Oggi tutte le banche possono concedere mutui fondiari ipotecari.
Il mutuatario assume l'obbligo di restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite e per la durata pattuita. Quali sono i tipi di mutuo esistenti?
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata. L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. Quindi si possono avere:

• Mutui a tasso fisso: la rata del mutuo non varia per tutta la durata del prestito.
  
• Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
• Mutui a Tasso misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
• Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente.
  

I mutui sono a "lungo termine" quando hanno una durata superiore ai 5 anni. Oggi sul mercato vengono offerti prodotti di durate sempre più lunghe nel tempo (anche 25 o 30 anni).

Tasso di interesse
L'interesse è il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Il tasso di interesse è riferito all’unità di capitale ed è espresso in percentuale del debito residuo. Sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nei mutui vengono usati tassi percentuali riferiti all'anno.
Nei mutui a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento. Per i mutui a tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito. Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap. Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.

Tipologie di tasso
TASSO D'INGRESSO è una tipologia di tasso fisso, calcolato per i primi mesi o anni di un mutuo a tasso variabile. Questo tasso più basso rispetto al tasso a regime.
TASSO A REGIME è il tasso effettivo che si pagherà sulle restanti rate dopo l'applicazione del tasso d'ingresso; esso è composto dal parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento. L’importo della rata è fisso.
TASSO MISTO quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in base all'andamento dell’indice adottato come riferimento. L'indice adottato come riferimento viene sommato a una percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la durata del mutuo. Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.

Tasso di usura
I tassi di interessi negoziati tra mutuante e mutuatario hanno un limite oggettivo rappresentato dal tasso di "usura". Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca d’Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo Globale Medio degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale.

I.S.C. (o T.A.E.G.) del mutuo
Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor più lo spread, l’ I.S.C. ("Indicatore Sintetico di Costo", in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso, comprende:

• il rimborso del capitale;
• il pagamento degli interessi;
• le spese di istruttoria;
• le spese di revisione del finanziamento;
• le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;
• le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate;
• le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore;
• il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);
• ogni altra spesa prevista dal contratto.
  

L’ISC rappresenta quindi il costo effettivo del finanziamento: grazie all’ISC è possibile confrontare più mutui tra di loro.

Le spese di un mutuo
Tutti i costi di un mutuo (interessi sul capitale, spese di istruttoria della pratica, spese di perizia, costi assicurativi, costi di gestione, ecc. ) compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.

Le garanzie
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.

La fideiussione
È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per un'obbligazione assunta da un incapace. Non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive.

L’ipoteca
E’ una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. automobili). Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
  

Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.

Gli aspetti fiscali dei mutui
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se l’immobile è adibito ad abitazione principale, se l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.
E’ detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali, le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita non sono mai detraibili.